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理财是资产和负债的管理
——从表面上看，财富管理，即关于财富创造成功或者把未来收入变现之后如何理财的问题，似乎再简单不过，在一个人拥有财富之后难道理财还难吗？其实，理财之道远非表面那么简单，不管是对已成功或者是未来会成功的创业者，还是对基金管理、理财业者，增进对现代财富管理的理念和工具的了解，无疑都是很有必要的。多数人的财富当然没有这么高，但是不管你的财富有多少，理财的问题是每个人所无法回避的，保值、增值、养老、保险、在未来和今天的钱之间做合理配置等等，这些都是每个人要考虑的现实问题。那么，该如何管理财富呢？
2006-11-10
　　财务管理更广泛
　　随着经济的发展和生活水平的提高，理财的重要性越来越为大家所重视。究竟什么是理财？是理财富还是理财务？这里有微妙的区别。
　　更多的人把理财看作是有余钱、有闲钱的阶层才需要关心的问题。觉得理财就是理财富，也就是怎么用闲钱去继续生钱，这是财富管理的概念。
　　而理财的核心其实是怎样正确管理个人的财务，即通过对个人资产和负债的正确安排和管理，使财富最大化，这才是财务管理的概念。从这个意义上来说，财务管理比财富管理的概念要更广。因为财富管理是对资产的管理，而财务管理是对资产和负债的综合管理。
　　举个简单的例子来说明这两种思维的区别。
　　这几年的房地产市场很热，在上海、北京等地，投资房产获利的人不在少数。财富的示范效应鼓励很多人把余钱投入房地产市场。在投资的时候却只看到了收益的一面，没有看到负债的另一面。目前的20年期按揭贷款的年利率是5.56%，买一套100万元的房子，首付30万，剩下70万元做20年银行按揭。在定额本息的计算下，每月还款是4832.28元。如果每个月能够以5000元出租（假设物业和其他相关居住费用都由租客来承担），就相当于用30万元买了一套100万元的房子，而且20年后这套价值100万元的房子不就完全是自己的了？这看起来是一个很好的投资吧。
　　其实，事情远远没有这么简单。如果把整个投资放在一个资产负债表中来看，会更加清晰。
　　首先，按揭贷款给你带来了70万元的负债，并使你的资产由30万元（首付）变成了100万元（房子），你的净资产还是30万元。如果房价涨30%，就达到130万元，你的净资产就是60万元，涨了100%；如果房价跌30%，到70万元，你的净资产就是0，也就是跌100%；为什么净资产对资产的变化如此敏感？因为按揭贷款使你的投资行为杠杆化。
　　其次，你必须使房子（资产）的收益率大于贷款（负债）的成本（利率）。以100万元的房子和5.56%的贷款年利率为例，每年扣除物业、取暖和必要的维护费用后的净收入至少要有5.56万元。也就是每个月的净租金收入必须大于4633元。如果贷款利率上升，则相应地要调整保本收益率。2000年以来的低利率可能已经让大家忘记了仅仅在10年前的1996年，银行的一年期存款利率是10.98%,一年期贷款利率是12.90%。不要说12.90%，如果按揭年利率涨到8%，租金就必须上升到近7000/月才能勉强保本。
　　这只是一个简单的例子，帮助大家理解个人财务管理引入资产负债综合管理概念的重要性。


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