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2007：买房？卖房？观望？
——2006年的楼市，可以说是孙悟空被上了“紧箍咒”：国六条、7090、加息、限外、未封顶楼盘按揭叫停、经济适用房回购等一系列政策连环出击，使得2006年楼市观望气氛浓郁。随着2007年的来临，楼市走向的预测又出现了几个截然不同的版本：有人认为，随着中央进一步加快宏观调控步伐，房地产的暴利时代行将结束，其中一个重大的标志，就是由现在的卖方市场转向买方市场，这个节点将在2007年出现，房价会整体下降；也有人认为，房价经过2006的宏观调控后将维持平稳，2007年房价在下半年可能会有所回升，但增幅比以前有所减小。无论哪种预测最后成真，都需要等待时间的验证。而将要买房、已经买房或者打算卖房的市民，在2007年又会做出怎样的选择呢？
2007-1-19
　　2007：换到市中心
　　人物：黄女士
    年龄：40岁
    职业：事业单位职员
    在事业单位工作了十几年的黄女士，目前手头拥有两套房子。一套当年单位分配，位于浦东三林板块的一室一厅，现用于出租，每月租金为1500元。另一套为2003年自购的位于闵行莘庄的两室一厅，当时买入价为40万元，目前大约值70万元左右，供自己和家人居住。“不过我和爱人几番商量下来，还是决定把房子换到离市中心近一点的地段。”黄女士表示。
　　“我单位在南京东路附近，每天上下班要在一、二号线之间换乘，上下班高峰时间地铁挤得要命，两条轨道交通换乘通道简直是全上海人口密度最高的地方。我已经接连有两只包的带子在挤地铁时弄断了，还碰到过一次地铁遭窃事件，可谓损失惨重。这些都还算了，最主要的原因还是我儿子今年读小学四年级了，现在初中都是挂靠的，市中心好的中学多一点，到时候可以就近入学。”黄女士坦言道。“我打算把现在住的这一套房子卖掉，用卖房款再买一套靠近市中心的房子。最近已经找了些中介先来估个价，现在房子不好卖，就怕挂得高了卖不掉，但又怕挂低了又吃亏，毕竟我还等这个钱买新房子。”
　　同时，黄女士也开始留意起了黄浦、卢湾等中心区域的房子。“这些市中心的房价还是高得令人吃不消，二室二厅100平左右的次新房都要在150万元左右，我们希望把房子总价控制在130万元左右，用70万元卖房子的钱付首付，再公积金贷款30万元，商业贷款30万元，这样我和爱人的公积金正好派上用处，商业贷款部分正好用浦东那套房子的租金来还，不会影响到家庭的生活质量。”黄女士盘算着。
　　买房子本来就是一件复杂的事，像黄女士这样既要在市中心稀缺地段掏便宜货，又要在合适的价位卖出老房子，在2007年恐怕会经历一番不小的折腾。
　　点评：“地铁虽快，却难以忍受高峰时段的拥堵。”这是众多“朝九晚五”上班一族的心声。虽然现在轨道交通已经四通八达，但还是有不少人出于和黄女士同样的考虑，打算重新在市中心购房。走路就能到公司，或者一辆地铁直达；早上能多睡半小时，美美地吃完早餐再上班……这些几乎成了无数上班族的梦想。
　　然而，住在市中心，交通是便利了，代价却也不菲。中心区域动辙1.5万或2万的单价，即使2007年房价再调整，这些地段的房价也是岿然不动。这样一套100平方米左右的房子其150-200万元的总价，不是一般的上班族可以承受的，而黄女士偏巧沾了有2套房子的光，更多的人还是只能早起挤地铁，忍受换乘的痛苦。
　　购婚房还得要出手
　　人物：李先生
    年龄：28岁
    职业：外资企业法务
    李先生是一家全球知名外企的法务人员，他和女友都是研究生毕业后留沪工作的新上海人，两人目前在长宁区租了一套一室一厅居住。因为家里老人说2006年宜结婚嫁娶，两人便赶在年尾前匆匆忙忙地领了结婚证。
　　结了婚却没有新房，让李先生觉得特别对不起新婚妻子。“不管怎么样，2007年一定要买房。”李先生说，“因为希望能早点有自己的家，期房是不会考虑了，现在看的比较多的是现房和二手房。”
　　李先生目前的收入不错，每月税后有近8000元，年底还有一笔数额不小的奖金。妻子在税务局担任公务员，虽然收入不高仅3000余元，但福利却很好，工作也比较稳定。不过两个人毕竟都工作不久，存钱不多，所以买房的预算还是控制在80万元以内。“这样，首付3成20多万，再加上装修和一些税金，也要准备近30万元。再组合贷款50余万元，这样我们每月还贷近3000元，还在可承受范围内。”
　　李先生说，他现在比较有意向的是一套位于马戏城附近两房两厅的次新房，80多个平方米，房东开价85万元。“因为妻子和我的公司在附近都有班车接送，所以上下班很方便。而且又靠近轨道线，交通方面不存在问题。特别中意的是，那套房子装修比较精致，因为我和爱人平时都要上班，买套毛胚房，装修还成问题呢，所以这类刚装修过的房子比较适合我们。”李先生表示，“现在还在和房东谈价钱，希望能把总价杀到80万元以下。”
　　点评：婚房的概念贯穿了整个2006年楼市，由于种种原因被积压的一部分婚房需求，以及同为结婚大年的猪年，婚房需求将依旧成为2007年楼市一大亮点。
　　买不起先租着
　　人物：钟小姐
    年龄：25岁
    职业：外资公司行政
　　钟小姐在某知名外企担任行政工作，经人介绍认识了现在的丈夫———刚研究生毕业，就职于某消费品行业担任市场工作的王先生。两人认识后颇有一见钟情之感，于是在谈了一年恋爱后就很快领证结婚。然而，由于两人事业均处于起步阶段，没有积蓄而无法购买婚房，因此结婚后仍住在王先生在浦东租的一室一厅内，月租金1500元。
　　去年，两人有了爱情结晶，甜蜜之余，又苦煞双职工家庭，因为无人照顾孩子。为此，钟小姐将远在河北的父母接到上海帮忙，自己则开始上班赚奶粉钱。家里一下添了三口人，原本租住的一室一厅根本住不下。
　　于是，去年底他们一家又重新在田林地区租了一套两室一厅住，一个月租金也涨到2000元。朋友劝钟小姐，每个月花2000元租房，还不如买套房每个月还贷，钟小姐却无奈地表示，不是不想买，而是根本买不起。其实结婚时双方就合计过买婚房的事，但丈夫家本来就不富裕，供他念完研究生就几乎耗去家里所有的积蓄，钟小姐家庭条件也一般。
　　现在虽然两人都在外企当上了白领，但事业起步阶段，收入也不会太高。应付完房租再加上吃用开销，就没什么节余了，要买房实在是痴人说梦，所以目前的情况也只能暂时先租房居住。“等过几年我和他的事业都上一个台阶，孩子也大些了，再考虑买房子的问题吧，现在来想太不实际了。”钟小姐说。
　　点评：虽然很多人观念里，婚房就和结婚一样，是人生头等大事，对事业刚起步又没有家庭后盾支持的年轻人来说，买房时如一不小心就会变成“房奴”。正是出于对成为“房奴”的担忧，2007年，选择继续观望的人群依旧成为市场主流。
　　对于这批观望者来说，租房是其目前寻找栖身之处的唯一途径。一些刚大学毕业留在上海的新上海人，在短时间内出于经济能力等因素，还是选择以租房为主，这就为市场固定了租赁需求，因此即使市场有着如何的变化，一定意义上也不会太大影响到租赁市场。
　　捂牢好房子赚大钱
　　人物：李先生
    年龄：33岁
    职业：温州投资客
    李先生是温州人，前两年因为听说上海房产升值潜力大，便和兄弟姐妹几个一起凑钱在上海普陀区某楼盘买下了好几套房子。
　　调控政策出台后，对他们影响还是很大的，特别是二手房开始征收营业税和所得税。
　　因为入市晚，他们手里这几套房产增值不多.扣除各种税费和为贷款所支付的利息，等于是竹篮打水一场空。
　　家人劝他把房产抛掉套现，一方面可以还掉贷款，缓解资金压力，另一方面规避上海房价继续下跌。但李先生却对上海房产的长远发展持乐观态度。他认为，上海的房价不可能大跌，特别是高品质的物业，价格只会不断上扬。
　　“这是由上海独特的经济地位和市场供求关系所决定的。”李先生表示，“我投资的楼盘位置在内环线内，小区内带会所。目前在上海，这样的优质楼盘不愁没有好的投资回报率。好的房子就像好的股票一样，要捂牢才能赚到大钱。”
　　但考虑到每套房子都是按揭付款，每月的还款压力确实不小。2006年底，为了减轻自身压力，他还是在和家人商量下决定，将1、2套房型不是那么整齐或者楼层不是很好的房子低价抛售套现，这样就可以有钱支付剩下房子的贷款。
　　虽然现在很多人预测2007年楼市将步入拐点，将有一个大幅的下降，但李先生表示，还剩下的几套房子他不会卖掉。除了看好上海房产市场外，他还出于自身的考虑。“上海的教育质量比较高，各方面的条件好，各种机会也比较多，将来我打算把孩子送到上海来上学，而自己可能也因为一些生意需要，经常往返上海温州两地，要给自己留一个住处。”李先生表示。
　　点评：2006年的一系列调控已将几乎所有投机需求挤出楼市，剩下的一部分投资客大多数像李先生一样，心态平和，看好后市。而在投资中，抛掉有缺陷的房产以保住优质房产，不失为精明之选。
　　卖房炒股真为难
　　人物：章小姐
    年龄：25岁
    职业：电力公司职员
    今年股市捷报频传，章小姐却为手头没有足够的流动资金而苦恼。
　　2004年，毕业3年的章小姐见房价飙升很快，便和父母商量，将他们的积蓄和自己的存款作为首付，在闵行区买了两套2房2厅的房子。一套给爷爷住，另一套自己和父母居住。随后，章小姐把原本爷爷位于浦东的老宅出售，得到40余万元，而自己位于长宁区的住所则出租给一家快递公司，每月租金收入1800元。
　　一年后，章小姐把当初售楼所得的50余万元提前还贷，为了不再当房奴，她把公积金贷款部分也还掉一大半，剩下的10万元则投入股市。“当时A股市场跌至1000点，我虽然刚入市时对股市一窍不通，但就想着已经跌无可跌了，就冲了进去。然后买了些电力股和银行股，一方面自己就在电力行业，对这个行业比较熟悉，另一方面买银行股总比把钱存到银行收益高吧。”
　　谁知2006年，证券市场出现了波澜壮阔的大行情，章小姐当初买的招商银行从5元一跃上涨到15元以上，涨幅超过300%；而电力股在沉寂了近大半年后，也在近期出现了大幅上涨。章小姐当初投入的10万本金已经翻至20余万，这可乐坏了章小姐，于是她开始思量着要投入更多的本金，但却发现钱却都被套在房产里了。
　　章小姐打起了算盘，位于天山路的老公房如果出售大约可以到手50余万元，现在1800元/月的租金，相当于4%的年回报率。虽然在房产投资中已经算高，但和现在的股市回报率相比，简直是天壤之别。但天山路地段房价一直在上涨，即使调控也不改涨势，章小姐一想到这不免露出惜售之情。更何况新政策下，章小姐卖掉老公房还要交纳数目不菲的所得税，这笔买卖似乎有些蚀本。
　　“最好的办法是房产抵押贷款，但我咨询了不少银行，银行均表示抵押贷款需出具贷款资金的用途，对贷款炒股则是严令禁止的。这样一来我又没了方向。卖不卖房，真是让人左右为难啊。”章小姐无奈地感慨。
　　点评：最近股市的红火使很多人动起了脑筋，卖房炒股，甚至房产抵押贷款炒股已经成了不少激进派的首选“融资”方式。有远见者在2006年中卖掉一套房子，用所得的100万元全部购买了某股票型基金，现在这只基金的回报率已经超过了50%，年底还获得了大笔的现金分红。
　　然而，市场永远是奖励第一批吃螃蟹的人，后来者也许只能吃到些残羹冷饭，甚至一把苦药。大盘经过2006年的疯狂上涨，未来空间还有多少无人可以判定，反倒是大幅调整随时可能降临。加上现在的股市中，真正跑赢大盘的个股不足三成，炒股难度急剧加大。而在卖房炒股甚至贷款炒股的心理压力下，风险更大，万一投资不慎，不但赚不到钱，还会赔本，这需要慎重考虑。
　　
    2007：看房多过买房
　　根据某房地产网站调查结果显示，2007年有36%的受调查者表示将会选择看房；32％的受调查者选择租房，而选择买房的占到28％，仅有4％的会选择考虑换房。
　　从以上数据我们可以预测，2007年房市至少在表面上还是相当热闹的，因为看房、买房的人群比例总数达到了68％，即使看房不买房，也是会经常在售楼处、中介等市场上出现的，另外28％的租房客也会带动整个市场的人气。
　　但是需要注意的是，本次调查中，表示在2007年选择看房者的比例超出了买房者4个百分点，这将影响到最后市场的走向结果。市场上热热闹闹，但最终买房的少、看房的多，届时市场最终的业绩并非会有想象的那样出色。
　　而这些看房者，则是日后的买房者。因为拥有购房需求，这批人群将是楼市未来的潜在客户。没有最终出手买房只是受到一些暂时性因素的影响，比如对市场未来走势的不确定性，购房资金的暂时没有到位等，一旦上述问题解决了，出手只是迟早的事。
　　
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　　房地产宏观调控政策，本周三再出重拳。国家税务总局网站公布，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。据悉，这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。业内人士普遍认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。
　　上海各大房地产开发商都认为，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。世茂集团中国区营销总监秦华昨日坦言，土地增值税的清算将大幅减少相关企业利润。万科董事会秘书肖莉也表示，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税收压力。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。
　　不过，也有企业反对土地增值税的清算将大幅缩减房地产企业利润的说法。上海中星集团副总经理刘承建表示，对于房地产企业而言，土地成本只是企业众多成本开支中的一小部分。一方面，国家要收税，企业是规避不掉的。另一方面，相关部门在出台政策前也必定做过充足的市场调研，企业因此缩水的利润应当只是部分企业虚高利润中的一部分。
　　按照1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。
　　基金公司研究员指出，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。
　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟说，“征收土地增值税，这肯定会对房地产企业经营状况有所影响，但是不会十分明显，一方面，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；另一方面，政府通过宏观调控措施，可以更好的维护市场秩序，并保护中低收入者的利益，长远看有利于经济大环境的改善。
　　陈晟表示，理论上，土地成本的上涨会推动房价的上涨。但从市场的角度讲，这还要视乎市场需求而定。如果市场购房需求疲软，那么要把这部分成本转嫁到房屋价格上，恐怕也是行不通的。
　　他指出，对于上海外环附近的楼盘，市场需求较弱，要把土地成本转嫁到房价上并不现实。而对市中心黄金地段的楼盘而言，市场需求旺盛，有的楼盘甚至供不应求，这部分楼价格可能因此上涨。
　　因此,房地产价格上涨与否，能否成功转嫁到房价上，最终还是要看市场的需求。
　　（本版制图安然）


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