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房贷历来是银行的优质业务，不过，随着2006年一系列宏观调控政策的施行，购房需求受到了一定的抑制，加上外资银行全面进入，同业竞争加剧，中资银行的房贷业务遭遇到了空前的压力。目前，许多银行积极寻求产品创新。赋予房贷产品理财的功能，成为目前房贷市场上的新亮点
换个角度看房贷
2007-1-26
[ 记者 王睿 ]
　　房贷产品之所以具有理财特性，主要就是因为其有两方面的优势———流动性和费率。所谓流动性就是让房贷者能够在不增加还贷时间的情况下，使自己的流动资金更多；所谓费率的优势，就是通过加快归还速度来降低有关的费率。
　　流动性和费率是一对矛盾，这也意味着房贷者在选择理财型房贷的时候，首先要对自己的经济状况进行分析，究竟是希望增加资产的流动性，还是减少还贷利息，并在此情况下选择最适合自己的产品
　　再融资型：住房再按揭
　　住房再按揭是指银行对已按揭房产的现有价值进行评估，增加一定的贷款额度。目前推出住房再按揭产品的银行有深发展、中行、招行、光大等。
　　据相关人士介绍，住房再按揭业务适合大部分居民，凡是拥有稳定的经济收入和合法职业，有偿还贷款本息能力，且申请再次按揭的住房已使用年限不超过10年，并办妥《房产证》的客户，都可以享受这一业务带来的增值融资服务。据了解，对于已在其他银行办理了住房按揭的客户，同样可以选择“住房再按揭”。
　　据介绍，办理此业务重新申请的贷款金额，最高可达抵押物评估值的80%，单笔金额最低不少于20万元，且住房已使用年限与再次按揭贷款的期限之和最长可达30年，贷款利率同样参照个人住房贷款利率执行，也有等额本息和等额本金两种还款方法。
　　案例：赵先生几年前贷款50万元，买了套总价120万元的中心区房子，随着房市的快速发展，现在已经涨到150万元了。最近，赵先生手头有点紧，急需资金25万元。正好银行推出了再按揭业务，因此他可以利用正在做按揭的房子向银行申请贷款。于是赵先生将这套房子在银行重新做了按揭，银行为他重新评估并增加了25万元的贷款，于是赵先生的资金短缺问题就轻松地解决了。
　　适合人群：由于银行对房产的贷款年限有规定，比如中行规定原贷款年限不能超过10年，因此，住房再按揭产品适合原按揭贷款时间不长、未来预期收入增加的客户。
　　其他类似产品：循环贷推出银行：工行、浦发、深发展、建行、招行
　　适合人群：对资金额度小、要求急、周转快的客户
　　置换式房贷推出银行：农业银行适合人群：全款购房后资金紧缺的客户
　　减轻负担型：宽限期还贷
　　目前有两种不同的房贷产品，其名称都是宽限期还款，一种是上海银行、招商银行推出的前期先还利息，暂不归还本金的宽限期还款法。另一种是兴业银行推出的延长10天还款期，在宽限期内不对客户进行罚息的宽限期还款法。
　　上海银行推出的“宽限期”还款方式，是指个人住房贷款发放后，在一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，再以现行的“等额本金法”或“等额本息法”还本付息。
　　购房者可选择的宽限期期限分别有12期（一年）、24期（二年）、36期（三年）。该行有关负责人表示，该还款方式最大的优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。
　　案例：假设一客户贷款金额为50万元，贷款期限为10年，正常还款为每月5400元（按5.51%的利率计算），若申请宽限期12期，则第一年每月只需还款2300元。宽限期满后，该客户正常按每月5400元还款。
　　适合人群：前期资金比较紧张、还款能力较弱、而未来预期收入良好的年轻客户。
　　其他类似产品：月供宽限期推出银行：兴业银行适合人群：部分工作忙碌、容易忘记还款的客户。
　　提前还款型：按揭开放账户
　　据介绍，民生银行日前刚推出了最新的综合房贷产品———“按揭开放账户”。该产品将客户的按揭贷款账户与存款账户关联起来，当存款账户中的余额高于约定的额度时，客户便可以委托民生银行或自己通过网上银行、自助查询机、网点柜台等渠道全部或部分归还贷款；当有新的资金需求时，也可通过上述渠道在贷款额度内随时取得贷款。
　　由于该产品实现了存款与贷款账户之间的开放互通以及资金的自由流动，而且贷款可以循环使用，贷款归还后可用贷款额度自动恢复。民生银行借此整合了储蓄、住房贷款、个人贷款、民生卡等各类结算支付工具和交易渠道，为客户提供“一站式”服务。在该账户基础上还可以涵盖汇兑、结算、贵宾服务等多种功能及服务，将融资和理财功能紧密地结合起来。
　　案例：李先生是IT界精英人士，每年年终有15万元分红，因工作繁忙，他无暇考虑投资理财事宜。去年末，他购置了一套总价125万元的房子，申请按揭贷款100万元，贷款期限为30年，利率5.814%。李先生希望能节省利息、尽快把贷款还完。现根据李先生的情况，将采用“按揭开放账户”和普通按揭还款方式进行对比，情况见左下表。
　　适合人群：既希望节省住房贷款利息、又可在需要时便捷地获得资金支持。
　　其他类似产品：随借随还推出银行：招商银行适合人群：适合收入稳定同时有良好理财计划的客户
　　存抵贷推出银行：中行、建行、民生银行、深发展、招行
　　适合人群：平常资金流动较大、而又不愿意经常去做提前还款的客户，而中小企业主就是这类客户。
　　扩大贷款主体型：接力贷
　　“接力贷”是农行今年年初推出的一款产品，是指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。这样，父母所借银行房贷，可由下一代子女接力来偿还。
　　在“接力房贷”项目出现之前，由于年龄偏大，老年人申请住房贷款时，银行允许的还款年限相对短。核算下来，每个月要还的钱太多，老人的工资水平达不到银行要求的标准，银行就不肯发放贷款。而老人的子女虽然比较年轻，如果让他们申请贷款，银行允许的还款期限较长，但其往往刚参加工作不久，收入水平不高，因而难以达到希望的贷款额度。而“变通”的“接力”式的住房贷款是允许申请贷款的老人，指定其子女作为连带还款人，从而达到延长还款年限的目的。
　　案例：一名55岁的借款人，若借款50万元，银行最多给予10年期贷款，月还款额5550元；要求借款人月可支配收入在1万元以上才能满足银行条件；其儿子目前收入较低，贷款年限不受影响，但根据银行规定，收入无法满足银行要求。该借款人如果追加其儿子为借款人，就可解决这个矛盾。
　　适合人群：适合父母年纪偏大、子女收入偏低的家庭。
　　
按揭贷款的流程
　　1、开发商与银行确定贷款成数、年限
　　2、双方签定购房合同，选择付款方式，支付首期房款
　　3、向银行指定的律师事务所递交相关文件并缴纳律师费
　　4、相关文件交银行复审5、通知客户办理放贷手续6、签保险合同7、购房人、开发商、银行三方签订相关合同
　　①《借款合同》②《保证合同》③《抵押合同》


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