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上海银监局日前发布的在沪银行业不良贷款统计显示，三季度上海个人不良贷款“双升”幅度较大，其中个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续三个月以上违约的房贷客户已超万人 房贷违约谁之过？ 2006-10-31 |
[ 记者 吴玥 ] |
违约现象一：无奈违约
究其原因，其一，购房者根本就没有还款能力，或者没有还款意愿———这类违约者基本上从购房时起就没有正当的工作和稳定的收入，也就是说，这些人根本就没打算要偿还银行的贷款。有些购房者自始至终知道自己没有足够的还款能力，但看到眼下房产市场“节节攀升”，就预感到自己所购买的房子肯定能升值，他们期望以升值的差价来填补房贷的漏洞。这种购房心态在目前恐怕还要维持一段时间，但一旦房价下滑，这类人群的处境将更加艰难。
其二，收入状况恶化———有的购房者单位倒闭、破产或本人下岗，收入锐减，或家庭其他成员遭遇同样情况，导致总收入锐减，无力还贷；有的购房者因意外事故死亡，或丧失劳动能力，其继承人不愿继续偿还或无力偿还。
其三，银行利息上调———今年以来，银行宣布提高存贷款利率，这对贷款购房者产生了一定的压力，而对部分还贷能力比较弱的购房者可谓雪上加霜。
措施：造成上述几种违约，银行房贷审查不严难辞其咎。在经济高速增长的过程中，一些银行放松警惕，放低贷款标准，甚至大量地投入资金。更有些银行在信贷方面单纯以放贷额当作考核的指标，一味追求“贷出去”，而忽视了“收回来”。这就使得放贷的审查很不严格，一些资信状况差、收入不稳定甚至是几乎没有什么收入的购房者，很容易就从银行获得了高额的贷款。以前由于整体上房地产贷款发展速度较快，很多风险因素在经济快速发展的过程中就蕴含其中了，只不过是更容易在市场不好的时候暴露出来。一旦风吹草动，那些购房者自然就无法还贷，而银行也只能自食其果。
上海中夏律师事务所房地产资深律师倪志刚表示，针对这几种情况，主要还得从银行角度着手，进一步严格房贷审批程序，加强风险防范意识，并关注借款人的真实情况。
违约现象二：恶意违约
其一，从众心理，认为罚不责众———有些购房者看到如今房贷违约的尚有人在，就萌生了“不违白不违，要违大家一起违，奈何我一个”的念头。
其二，侥幸心理，认为法院执行力不够强———目前来看，如果购房者不履行还贷义务的话，法院真正判决解除借款合同、并拍卖房屋的情况并不是很多。执行庭法官指出，从理论上来说，由于房价的上涨，法院可以将房屋拍卖，其所得的部分钱款用于偿还银行贷款，剩余部分一般也能够使购房者购买到小户型的房子。但考虑到违约者的实际生活情况，法院还没有采用这种“釜底抽薪”的做法。这就给了购房者一个错觉：法院的执行并没有多少力度，只是说说而已，因此，他们越发有恃无恐。
其三，少数投资购房者未达到投资目的———少数购房人为投资而购房，但购买后发现所购房根本未达到其投资目的，因而恶意不还贷款。
措施：对于这类抱着侥幸心理的房贷违约者，将通过法院的强制执行力使他们望而生畏。据悉，今后法院将逐步拍卖其房产，并采用租赁、购买的方式为其重新安排住房。在这段过程中，违约者将长时间生活在舆论和经济的双重压力之下。
而对于恶意不还贷者，银行也会采取严厉的惩罚措施来加以警告。一般情况下，如果贷款人在一年中出现累计3次或以上不良还款记录，将执行6.84%基准利率，而不是按基准利率0.85倍的政策下限实行优惠利率（5.814%）。对于恶意拖欠、逾期不还房贷者，在贷款执行利率基础上还要加收30%-50%利息的处罚，特别是对已经有多次不还款的恶意欠款者，将实行加收50%利息的上限。
此外，银行对于逾期拖欠的利息部分基本采取复利计息。如果以5年期以上商业房贷利率6.84%来计算，则新执行的年罚息为6.84%×(1+50%)=10.26%，日罚息即为10.26%÷360=0.285‰，比以往的0.21‰高出0.075‰。对于一个每月还款本金为2000元、拖延1个月的欠款者，罚息是17.1元。
再者，惩罚恶意拖欠、逾期不还房贷的行为还将影响到个人在银行的信用记录。信用记录一旦偏低，将导致今后二次贷款会很难。不少银行执行的优惠利率也是只针对信用好的客户，信用记录偏低的客户则无法享受该优惠政策。
违约现象三：纠纷违约
其一，因为开发商违约，贷款人因此拒绝继续还贷（开发商逾期交房，或者房屋的朝向、质量、面积等不符合合同，购房贷款人对此不满而拒绝继续还贷）。
其二，法律认识错误———有些购房者错误地把自己和开发商的纠纷与向银行还款混淆起来，以拒绝还贷来对付开发商的不合理行为。在还贷这个问题上，跟开发商是没有关系的，购房者同开发商的纠纷不应当转嫁给银行。
措施：这类因开发商原因而引发的不还贷现象，目前也有愈演愈烈之势。除了上述所说的楼盘质量问题外，两年来房价下滑也成为诱发此类纠纷产生的直接原因。在这种情况下，如考虑终止合同或者解除合同，主要还要看合同条款是如何约定的。以一手房为例,由于每一家开发商所提供的楼盘情况是不一样的，还有当时交易的时候买卖双方所处的地位可能也存在差异，导致什么情况下可以退房的条件并不一致。
违约现象四：糊涂违约
因工作忙或记性较差而忘记还贷———这类购房者虽然具备还贷能力，但却由于工作繁忙或记性较差，而忘了到期还款。
措施：对于此类“没记性”一族的，不少银行也推出了人性化的服务。不少银行在贷款人过了银行的指定还款日后还没有把当月月供打入账户的，实行电话提醒服务。
只要贷款人在当月月底前把月供打入账户，银行就不会罚息。如果因为出差等客观原因造成逾期的客户，大多数银行都会采用加收30％的办法来进行善意的提醒。此外，像工行推出的“利添利”理财账户，将房贷直接与该理财账户挂钩，贷款人可以将工资安心地留在账户里，理财、还房贷两不误。
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