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房地产市场历来有“金九银十”一说，但在一系列宏观调控政策陆续出台之下，今年房地产住宅市场难现此番景象。而商业地产市场却受到投资者的追捧，从上半年一路火爆至今
商铺投资迎来“金九银十”
2006-9-5
[ 记者 吴玥 ]
　　历来，投资商铺因其稳定性、升值潜力、高回报率等巨大的投资潜力受到投资者的追捧。今年上半年，上海商业地产市场更是呈现出成交、租金“双高”的局面，这使得商业地产出现了“金九银十”的繁荣景象。
　　那么，是什么催生了商业地产的“黄金时代”呢？
　　1、借“升值”东风
　　从今年上半年开始，一批中心城区商业物业纷纷进入拍卖市场，众多境外投资机构对于这些物业产生了浓厚的兴趣。业内人士指出，造成此种现象的主要原因是，人民币升值压力以及外资对上海商业地产市场发展潜力的良好预期。
　　一海外投资基金表示，人民币升值使得海外基金对中国房地产投资热情持续高涨，而商业地产不仅较少受宏观调控影响，且随着上海商业环境的逐步完善潜力巨大。但对于海外投资者而言，目前能够选择的商业地产范围却并不大，且都集中在市中心范围内。然而，随着郊区商业环境的培育完全，以及城镇居民消费能力的不断增长，将来其租金回报也将非常可观。
　　2、住宅市场受压
　　除了人民币升值引来海外热钱因素影响外，商业物业投资热情增加的主要原因，更在于政府对住宅市场的宏观调控也使部分投资转向商铺市场。
　　由于宏观调控政策的连番出手，使得上海住宅市场一度出现的复苏态势再次受挫，一、二手市场尤其是投资性较强的高档物业市场更显得冷清。过去几个月里，在上海房产价格稳定的同时，各类税收使得投资者“转售为租”，也使租金出现了明显下调。
　　而商业地产却出现了此消彼涨之势，在受到投资者追捧的同时，售价不断攀升，租金也稳步提高，比住宅投资更稳定的回报又激发了新一轮投资热潮。
　　3、售价租价齐升
　　在上述两大因素的合力之下，商铺销售呈现价量同升的热闹场景，也给商铺市场平添一把火。
　　据中原地产研究中心的统计显示，2006年1-6月上海商铺新增商业项目23个，新增面积46.76万平方米，比上年同期减少了56.79%。供不应求的态势，进一步催生了成交价格的高企。2006年1-6月商铺平均成交价格为10906元/平方米，比上年同期增长12.33%。
　　同时，与目前二手市场售价相比，各级商圈的一手价格均低于二手，主要原因在于二手商铺多在比较成熟的区域或项目中，当前的盈利能力更好。而在二手市场商铺售价中，涨幅最大的是市级商圈，但市级商圈可供购买的商铺比较紧缺，因而造成其价格居高不下。
　　除了销售价格有所上升外，上半年市级商圈和区级商圈的租金价格，亦呈现出不同幅度的上涨趋势，其中市级商圈的租金价格上涨幅度较大，达25%。
　　业内人士表示，长期来看，未来商业地产租金将会继续走高，特别是市中心商业地产，在境内外投资者的带动下将会持续受到追捧。


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