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酝酿已久的《北京市房屋租赁管理办法》11月20日终于颁布，其中相当重要的一项规定是：房屋承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋，这项规定也宣告了北京“二房东”命运的终结。在上海，“二房东”的命运将如何演绎，记者日前以租客身份进行了一次探访
“二房东”生存百态
2006-12-8
[ 记者 吴玥 ]
　　1、分割：2房变6房
　　在《办法》出台前，北京租房陷入了一个怪圈：越来越多的二房东取代了房主和租房者签订租赁合同。而在北京市的一些高校附近，“二房东”更是扎堆：日租房、月租房不断。
　　同样的问题也出现在上海。日前，记者以租客身份来到中远两湾城，二房东龚先生陪着记者来到中远两湾城四期24号楼，绕过电梯口凌乱的垃圾堆，记者走进了一间已被石膏板分割得面目全非的毛坯房，屋子里只有一条“走道”和两侧6个隔间。“这一栋里只有这一间了，没有空调，600元一个月。”
　　记者观察一下，这套原本为“2房2厅1卫”的房间，共被分为6间，其中5间也都已租出，只剩下一间不到6平方米小隔间，月租600元。“虽然地方小，但有半扇窗户，可以看到楼下的苏州河，环境不错。”龚先生向记者介绍。
　　而被问及其余5间房客是何背景时，龚先生开始含糊其辞，只表示都是些外来打工者或附近大学的学生。
　　“如果想要档次高一些的，可以带你看另一套。”在龚先生带领下，记者又来到另一套位于中远两湾城三期22号楼的一个“房间”。“这套分得较少，提供给档次稍高的租客。”记者发现，这套本是大三房的房型，被隔成5间，其装修比之前参观的那一套“2房2厅6隔间”高档许多，分割出的房间面积都较大，且每间都装有空调，月租基本都在1000元之上。价格最高的一间是未被割过的带阳台客卧1700元／月。
　　参观完毕后，龚先生还告诉记者，他在两湾城共有10余套房源，在挑选上有很大的余地。
　　2、二房东：月收入上万
　　随后，记者采访了中远物业相关人士，并获悉“二房东”生意在整个两湾城异常火爆，一套毛坯房租金2房大约在2000元/月，3房3000元/月。而将一套毛坯房包租后分割出租，按每个隔间平均租金1000元/月计，每月营业额6000元左右，扣除水电煤、物业及房租成本，一整房可以净赚3000元/月以上。
　　记者替龚先生算了一笔账：余某租下璀璨天城24号楼一套2房的租金支出是2000元/月，与房东签订一年合同，一次性共付年租24000元，装修成本1万元（包括隔板、家电、电表、宽带等等），经营一套房的一次性投入为34000元。然后，按照目前的行情，一套房中6个隔间，每间的月租收入600-1700元不等，另收租客水电煤费50元/间/月，一套房在“满租”状态下，总计月租收入约5000元。即使扣除物业管理费用，二房东也能在8个月左右收回第一年的成本。此后4个月净赚2万元，第二年利润更能达3万元以上。如此一来，包租一套房2年利润数万，简直堪称暴利。
　　该物业公司人士介绍道，两湾城内一些业主在看到“二房东”的暴利后，也借地利之势投身其中。有一位家住两湾城的包租大户黄某，一家包下两湾城内近20套房子，每月最高能赚将近6万元。
　　如此赚钱的生意为何房东不做，却肥水流入“二房东”之田地呢？“多数房东不愿做短租的生意，但另一方面，房屋短租市场的需求量却不小，尤其在高校附近。因此，‘二房东’就这样应运而生了，他们就是利用房屋长租和短租之间的差价来赚钱。”一位房屋租赁业业内人士告诉记者。
　　3、群租：业主邻里怨声载道
　　如火如荼的群租生意，却给业主带来牢骚满腹。“群租客成分杂乱，素质普遍不高，导致小区内偷窃打架等现象屡见不鲜。甚至连做盒饭生意的也参杂其中，有一家租客就是卖早饭的，每天做完生意，把煤炉放在电梯口，严重影响到业主的日常生活。”
　　两湾城内一业主告诉记者，他们家隔壁就是一套包租分割的群租房，“隔壁的租客在电梯厅放了张小桌子，吃饭就在电梯厅吃的，吃完也不收拾，做包租生意的一对夫妻根本不管。”
　　另一群租客集中的上海绿城物业也向记者反映，他们时常收到社区居民对同一楼层或上下楼群租房的投诉，反映群租房人多嘈杂，不仅在深夜影响其他居民睡眠，而且在室内用简易隔板随意分隔住房，乱拉电线，容易造成火灾隐患。此外，在大楼公共部位，乱扔垃圾、乱停车现象经常发生。“但这些租客中大部分持有暂住证，物业也有些束手无策。”
　　4、遏制“群租”
　　随着《办法》的出台，京城“二房东”将得到有效打压，而在尚无相关法律的上海，有没有办法遏制由“二房东”引发的“群租”问题呢？
　　在“群租”严重的几大楼盘，有关部门也在采取行动对此加以遏制。上海绿城居委会在对小区内的住房情况调查后，联合物业公司，对小区内205套出租房进行了专项整治，要求房东到有关方面备案，并签订《上海绿城社会治安消防责任承诺书》，承诺不转租，不分隔，才可对自己的房子办理出租手续。
　　上海房屋租赁市场一位专家表示，“遏制‘群租’，不一定非要针对‘二房东’。按照现行政策，只要处理得当，也能控制好“二房东”导致的“群租”等现象。”
　　一，按照《上海市房屋租赁条例》规定，出租人可以与承租人约定，房屋转租后获取的租金差额，出租人可以从中获取收益。如无约定，出租人无权获取收益。换句话说，“大房东”为了遏制“二房东”乱来，可以用“分租金”的约定来加以控制。
　　二，从4月1日起，在本市居住房屋租赁活动中，当事人均可使用上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的《住房租赁合同示范文本》。
　　如果双方按《规范文本》来签约，那么其第7款第1条已明确规定：租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。乙方转租该房屋应与接受转租方订立书面的转租合同。
　　“以目前的态势，‘二房东’的生存空间将越来越小。”上述人士表示，“随着北京相关政策叫停‘二房东’，上海‘二房东’的取缔也将指日可待。”
　
■链接
    "群租"现象隐患多
　　"群租"现象近来引起社会的高度关注。曾经有一份调查显示，有八成租客表示，群租无序急需规范。
　　调查显示，78.7%的受访者认为"群租"需要进行规范，仅一成人（0.9%）认为不需要规范，另外10.4%的人表示说不清。
　　56.9%的群租受访者表示若是有条件，自己的第一选择是单独租赁而非与人合租。
　　租客们租金下降，但是对于其他住户来说影响也不小。首先，群租可能会使得住宅小区的住宅品质下降。由于群租者素质不一，在平时生活中的细节也不尽相同，就会降低小区品质以及物业管理能力的评价。
　　其次，群租客以企业员工和年轻人为主，以及一些外来务工者，人多的时候，上下班时间没有规律，容易影响周边居民休息。
　　其三，安全隐患倍增。群租由于人员复杂，容易发生口角多，甚至斗殴，有时也会发生贵重物品失窃的问题。群租客流动性强，而物业公司无权查验小区内流动人员的身份，长此以往加大了小区安全隐患。
　　另外，群租也会使得设施损坏严重、小区环境恶化。生活设施报修率在小区内最高；如群租人多，自然能源损耗大，一间房装多个电表；电梯使用过于频繁，增加用电和电梯维护的成本；租客人素质不齐，随处吐痰、破坏绿化情况也时有发生。以下为上海部分被曝光群租楼盘。
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