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[ 记者 吴玥 ] |
国庆长假，“假日楼市”在阵阵调控声中依旧热闹开幕，数千参展商打出“看房送礼”、“降价促销”等种种手段吸引购房者。但与开发商的异常踊跃参展和频送大礼相比，刚经历了一次加息的买房者却应者寥寥、不甚领情。据统计，本次“假日楼市”在黄金周的4天展览期间参观人数达到12万人次，但成交住宅仅267套，金额为2.2亿元，还不如“五一”黄金周房展会上2.7亿的成交额。
然而，在浓重的观望气氛下，是谁还在出手购房呢？这些买房者又为何选择这一时机购房？
1、动迁购房：“梯度”消费
作为刚性需求，近几年动迁购房一直是推动房地产市场不容忽视的一股力量。今年以来，随着轨道交通为代表的市政大型工程进入快速建设时期，仅上半年就有1.3万户居民和1000多家单位完成动迁工作。这批动迁户成为目前市场上的购房主力军。
以往，不少开发商认为动迁居民购买的一定是低档房，但从目前情况看，动迁居民购房消费“梯度”现象已很明显，根本无法用笼统的“低档房”来看待。购买郊区楼盘的有之；购买市区二手房的有之；而随着动迁款标准的逐步提高，不少动迁家庭都能拿到100万元左右的动迁费，拿着丰厚“动迁费”购买市区一些高档楼盘的也不乏其人。
某房地产经纪公司一位副总表示，对于动迁户而言，不少人具有浓郁的“故土情节”，老人对旧环境的依赖，以及孩子上学的便捷，都增加了这种“故土情节”的演绎。而他们的首选就是在原址上建造起来的新房，或是周边地区的二手房。
在房展会上，就有不少因动迁而出现购房需求的居民前来看房，而中心区域一些房源就受到不少经济实力雄厚的动迁家庭的追捧，如位于徐家汇中心腹地、单价为14000－18000元／平方米的“徐汇苑”，就因依动迁地而建备受动迁家庭的青睐。
此外，在近期二手市场成交萎靡的情况下，动迁购房亦成二手市场的“大户”。上述人士表示，该公司近期成交的案例中动迁购房占很大比重，其中大多是一些成熟小区中，总价在50－80万元的小两房或小两房一厅，以三口之家为主。“现在我们各个门店都加大了对动拆迁购房的宣传力度，把适合房源放在显眼位置。”
购房款来源：动迁费（60万-100万元）月还款能力：较低（2000元左右）推荐房源：虽然动迁费水涨船高，但一些总价低、高品质、交通便利的新盘依旧是动迁购房的首选。如位于安亭中心位置的“澳丽映象”，凭借轨道交通优势，再加上生活配套完善，两房40万元的低价吸引了不少普陀区的动迁户前来预订。
2、改善购房：抄底良机
相比较动迁购房和结婚购房两大刚性需求支撑的购房，改善型购房可谓“动静皆宜”。但近期房地产市场较显低迷的市道下，改善购房却异军突起。
中原地产表示，虽然近期政策频出，改善型购房者观望气氛较强，但是由于购房意愿强烈，走出观望的时间也比较短。8月1日“二手房个税”开征两个月后，中原地产调查显示，改善居住购房将和结婚购房、动迁购房一起构成下半年楼市需求主力，占八成以上。其中，改善型购房更是将接替上半年结婚购房大旗，撑起房地产交易的半壁江山。“不少改善型购房者经济实力较强，选择目前时机购房者较多认为，在一系列政策打压下，房价短期内上涨空间有限，并有望小幅下挫，是抄底良机。”中原相关人士表示。
改善型购房往往是卖了旧房买新房，因此与有近一年交房期的新盘相比，他们更倾向于选购二手房，房展会上改善型需求的购房者就显得比动迁购房和结婚购房略逊一筹。
在二手房中，虽然房龄在5年以上的“免税房”曾经一度占市场总额的绝大部分，但终因房龄长、物业品质稍逊而让位于房龄较短的“带税”次新房。数据显示，个税实施后，挂牌房源中三分之二是有税房，成交房源中也有近三分之二是有税房。同时，持有时间在两年内的房源占到38%；持有时间在2-5年的房源占到34%；持有时间在5年以上的房源占到28%。这一结构比例也与挂牌房源持有时间所占比例基本一致，表明供需结构比较均衡。
在购房地段上，改善型购房者与动迁购房者一样，都呈现出比较强烈的“故土情节”，多选择邻近区域。而在房型上，2房2厅和小3房2厅的结构最受改善型购房者青睐。
购房款来源：卖旧房所得收入（40万-70万元）月还款能力：居中（2000元-3000元）推荐房源：在中外环线之间总价100万元左右的二手房较适合改善型购房者的需求，如位于普陀的白兰苑、位于徐汇的玉兰小区等，但在面积上要有所控制，一般在80-100平方米。如果选择在外环线以外购房，那就可以买到面积大一点的二手次新房。
3、添置婚房：不得不出手
与动迁购房相比，同样作为刚性需求的婚房今年的需求量更是猛增。
随着上世纪七八十年代出生的独生子女成为适婚的主流人群时，今年结婚市场不亦热乎，由于这批人婚前多与父母同住，没有自己的房子，因此购买婚房可谓不得不出手，由此引出的婚房需求也呈爆发式增长。
在“十一”的假期房展会上，就有不少新婚或即将步入婚姻殿堂的年轻男女，或成双成对，或由父母陪同，寻觅合适的婚房。
对于新人或准新人们而言，便利的交通和适中的总价是他们选择购房的两大首选。由于新人普遍经济实力有限，因此婚房的总价普遍控制在100万以内，这样首付款加装修费约在30-40万之间。在双方父母的部分资助下凑出首付款后，每月再依靠两人的公积金和部分收入还贷，由于这部分年轻人收入普遍居于平均水平以上，每月薪水在3000元-6000元之间，因此月还款能力较强。
除了适中的总价，便利的交通也是新人购买婚房必备的条件。因为新人多在轨道交通线周边商务楼工作，因此轨道交通沿线的房屋较受青睐。房展会上，位于普陀区轻轨3、4号沿线曹扬路站的尚诚国际等新盘，就受到准新人们的追捧。
而即买即住的二手房则成为新人们购买的首选。据美联物业介绍，今年是结婚旺年，很多年轻人选择先买房再结婚，婚房需求已成为当前二手房市场成交的一大主力。闵行莘庄板块近几年发展较为迅速，交通便捷，周边生活配套设施逐步走向成熟，与市中心相比，这里房价相对较低，成为不少年轻人购买婚房的首选区域之一。
专家建议，新人选择房屋时可以遵循以下几点原则。首先，为工作安家预留出合适的理财空间，不要梦想“一步到位”，盲目追求大的、贵的，使自己的后期还款压力过大。其次，新婚夫妇先买小房，再买大房，逐步实现住房梦这类过渡性置业，在购房时要考虑房产的升值潜力和投资潜力，以备将来“以旧换新”或“租旧养新”之用。
购房款来源：父母资助+自己积蓄（30万-50万元）月还款能力：较高（2000元-4000元）推荐房源：莘庄板块现阶段成交价格基本稳定，该板块目前二手房市场均价在每平方米7000元左右。成交比较活跃的房源大多集中在60-80万元之间，主力成交房型为一房以及面积紧凑的两房。其中，上海康城、众众家园、中祥歌德堡等楼盘的二手次新房成交比较活跃。此外，闵行、闸北等区的房源在价格、户型方面均较为适中，加上轨道交通的进一步建设，适宜新婚的年轻人购房。
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