栏目选择:




  首页>>广角 >>正文
近日，深发展银行推出了自己的“存抵贷”产品。而在此之前，中行、建行等也推出过类似产品。众多市民面对房贷市场上“琳琅满目”的产品，或许还真有点眼花缭乱，不知道这些产品各自到底有什么优势，到底哪一款产品适合自己？
房贷产品我选哪一款
2006-9-29
[ 见习记者 王睿 ]
　　存抵贷PK循环贷
　　王先生有一套市值120万元的商品住房，在银行贷款100万元，他还保留了20万元现金用于应付日常的不时之需，同时他还希望通过理财获得最高的收益。那么，王先生这种情况适合哪种房贷产品？
　　房贷专家告诉记者，针对王先生的情况，“存抵贷”和“循环贷”这两种产品都可以满足王先生的要求。
　　专家指出，“存抵贷”这类产品的核心内容是，银行将客户的储蓄账户和住房贷款账户相结合，如果储蓄账户上的存款额达到一定标准，就可以按照一定的比例抵扣贷款额度，从而达到节省贷款利息的目的，同时活期存款的流动性不受影响。
　　具体而言，客户只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万元（“存抵贷”的最低门槛）后，银行便会按照一定比例（55％的抵扣率）将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的账上。但是客户的资金并没有真正动用，仍然存放在客户的活期账户上，客户需要资金周转时，还可以随意调动，不影响资金的灵活性。存抵贷按日计算理财收益，客户的钱在银行的账上停留一天就能节省一天的贷款利息，享受一天的理财收益。
　　“存抵贷”还具有多存多抵的累进效果，存款越多，抵扣的贷款比例越高，理财收益率就越高。如果按照5.841％的贷款利率计算，客户在储蓄账户上的10万元存款一年的收益率可以达到2.12％，20万元的收益率达到2.95％，30万元的收益率可以达到3.22％，已经超过了普通人民币理财产品的收益水平。
　　而“循环贷”是指客户将商品住房抵押给银行，并获得贷款额度。在规定时间和额度内，客户可以分次提款、循环使用。推出此业务的相关银行称，符合条件的客户只要1次审批，30年随用随提，1小时到账。
　　如果王先生选择了“存抵贷”，他将20万元存款与100万元贷款相关联，那么他需要计算贷款利息的额度是，100－（20－5）×55％＝91.75万元。
　　如果王先生选择的是“循环贷”，他将20万元全部提前还款，则他需要计算贷款利息的额度为100－20＝80万元。通过以上比较，显然“循环贷”可以省下更多的利息。
　　专家点评：如果市民近期没有大额的支出计划，存款仅以应急为目的，则可以选择“循环贷”并提前还款。对于有资金频繁进出的中小企业主而言，“存抵贷”则是更好的选择。因为“存抵贷”只要一次签订协议，即可自动抵扣，不像“循环贷”每一次业务办理都要向银行提交所需的资料。
　　双周供PK月还款
　　小李为了结婚，准备贷款50万元购买一套房子。本来计划按照传统月还款方式还款的小李，最近听说有一种“双周供”的还款方式。这下小李有点糊涂了，不知道自己是适合传统、稳定的月还款方式呢？还是尝试一下可以缩短还款周期的“双周供”呢？
　　专家指出，“双周供”按揭购房者的负担与传统还款法基本不变，只是改变还款频率，这样就可以达到缩短还款期和减轻利息负担的目的。以一笔50万元贷30年、基准利率6.12%的房贷来计算，选择“双周供”比传统还款方式要少支付115186元，同时还缩短了贷款期限。同样以上述个案计算，本来需要30年还的贷款，借款人只需要24年零8个月就可以还清这笔贷款。
　　专家点评：对银行来说，由于加快了还款速度，从而提高了银行自身的安全系数。对于客户而言，能够减轻利息的负担。因为还款频率提高了，相应贷款本金就减少得更快，因而所支付的利息就少。但选择“双周供”的市民必须清楚，用传统的等额本息还款法，“双周供”每年还款26次，相当于按月还款13个月的钱，还款额增加了。实际上，“双周供”类似于提前还款，正是因为借款人每年多还了款，因此“双周供”才节省利息，缩短还款期。另一方面，“双周供”在国外很流行，原因就在于国外普遍实行周薪制，而在我国最普遍的是月薪制，这对“双周供”也是不利因素。
　　换房者的N种选择
　　李先生拥有一套60平方米、总价50万元房子，刚结婚的时候买的。现在有了孩子以后，为了使生活空间更宽敞、生活舒适度更高，决定购买一套面积较大的房产，并看中了一套面积为95平方米、总价80万元的房子。但摆在面前的问题是，新政后购买面积90平方米以上的房产，首付最低为3成，即最少24万元，李先生的自有资金并不充裕，而且现有的这套房产升值潜力较大，现在就出售觉得有点亏了。面对两难的情况，李先生显得有些犹豫，在不向亲朋好友借贷的情形下，有没有两者兼顾的融资方式可以供他选择呢？
　　住房再按揭———
　　最合理的解决方式如果李先生现居住的房子仍在按揭贷款的过程中，则可申请住房再按揭。住房再按揭是指银行根据市场现状对王先生已按揭的住房进行评估，增加一定的贷款额度。以深圳发展银行为例，该行推出的住房再按揭业务，最高融资额可达到住房评估价80%。
　　比如李先生所居住的房子，当初购买价为40万元，现在未还贷款本金余额还有15万元。李先生以这套房子申请住房再按揭，按市场价评估，并按最高八成计算，可以贷出40万元，减去原贷款余额，这样，李先生最多可以拿到25万元，这样就可以解决他急需资金的难题了。
　　抵押贷款———
　　最直接的解决方式李先生可以把现有房产作为抵押物，向银行申请贷款，银行根据市场价对房产进行评估，贷款额一般为房产市场价的六成左右，抵押消费贷款可用于多种消费，如买房、装修、出国等，因此，可以解决李先生购买房产时的首付问题。而且，抵押后的房产仍可以正常使用或出租，李先生购房后，可以把原房子出租，也可以在合适的时机加以出售。
　　房产典当———
　　最快捷的融资渠道还有一种方法，那就是房产典当。房产典当是最为快捷的融资渠道，与银行贷款相比，具有手续简单、需时较短的优点，但是融资成本也较高，赎当时候越长，支付综合手续费也越多。


上一篇：“白奴”是如此造就的
联系方式:上海金融报社
联系电话:sfnews@public9.sta.net.cn