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随着宏观调控政策不断深入，上海房地产市场最近的表现可谓“雪上加霜”，无论是租赁市场，还是销售市场，都难脱“惨淡”二字 调控之下市场万象 2006-8-29 |
[ 记者 潘东生 ] |
租金持续下滑
记者从上海房屋租赁指数办公室了解到，8月份的上海租赁市场房源供给比较充足，市区七成以上的地区租赁价格下跌。
各类房屋租金受宏观调控影响呈现不同变化：高端商品房供需比较平衡，租金呈现小幅波动；一般商品房租赁市场供给明显超过需求，租金呈下降趋势；售后公房租赁市场受一般商品房租金下降的影响，租金也呈下降趋势。市场中以三室的租赁房源供应量放大最明显，因此租金的下降幅度相对最大。受到次新房“售转租”的影响，原售后公房的承租客部分转租次新房，从而导致次新房租金下降幅度最大，租房时议价空间也大。
购房极度萎缩
由于调控政策连续出台，房产市场陷入了低迷状态，而近期打算买房的人更是寥寥无几。进入八月份以来，主动上门的客户几乎没有，成交更是一落千丈。据某中介透露，本月上旬买卖从8月初至今还尚未有成交，而前期有意向的目标客户均处于观望之中。同时目前买卖双方的心理价位差距相当大，双方难以达成一致，买卖周期被拉长。
来自易居（中国）研究中心的资料显示，为数不多的成交中，一些地段的二手房仍然呈现了小幅上涨的态势。
普陀、长宁、闵行和浦东新区等各板块成交均价小幅上升。这主要是因为次新房在个税征收影响下，成交量骤然下降，部分购买者便将目标转向房龄较长的售后公房，从而使得这几个区域的二手房价格出现轻微上扬。内环中心区域二手房在新政影响下成交十分低迷，但成交价格依然表现出良好的抗跌性。
五角场板块成为二手房成交均价上涨幅度最大的板块，环比上涨3％。业内人士认为，随着杨浦区市政建设逐步完善，中环线全线通车，位于五角场板块中心的万达商业广场完成主力店的招商，加上五角场城市副中心的定位，该板块地段价值的上升带动了周边二手房交易价格的上涨。同时由于该板块中心的大量房屋因商业开发而动迁，可以预计未来一段时间内，该板块的二手房价格仍将有一定幅度的上涨。
动迁扮演主角
与其他房源买卖双方处于僵持阶段的局面相比，售后公房却表现得较为活跃。究其原因，目前市场上虽有足够房源可供选择，但优质房源相对较少。
同时，停滞已久的各区域的动迁计划开始启动，带动周边区域老公房有所成交。如轨道十号线动迁的启动，带动了虹口凉城板块的二手房成交，该板块拥有比较完善的生活配套和良好的居住氛围，其中的部分小区凭借较好的绿化，便捷的交通，吸引了虹口地区动迁户的目光。据房产之窗研究部了解，本月该区域主力成交房源为50-60万的老公房，能够成交的属区域内较优质的房源，因此目前该板块成交均价比较稳定。
在谈到上海房地产市场的表现时，上海财经大学教授印堃华表示，短期来看，在一年左右的时间内，上海房市不可避免要呈现出调整的态势，但是在经过政策的消化期后，后市仍可持乐观态度。
事实上，经过几番调控，楼市中的投资者大多已经放低姿态。而与投资者心态放平相对应的是，部分购房者对于政策调控的实际作用也有了比较理性的认识，在记者采访中，他们普遍反映购房要“谨慎”。这些自住客一方面认为买房不仅要精心选实惠的，还应耐心“等待”后市调整，但同时也认为“不再寄大幅降价的希望于政策调控”，开始在二手房源中寻找适合自己的房产。
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