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最近，国家发改委、国家统计局发布了第二季度全国70个大中城市房屋销售价格，上海成为唯一一个“销售价格”下跌的城市 上海房价真实吗？ 2006-8-15 |
[ 记者 潘东生 ] |
“全国房价继续保持上升势头，但上海房价微跌”，这已成为近期媒体关注的焦点之一。但是，上海房价是否真的出现“微跌”了呢？
记者调查了许多市民，与报道相反的是，他们并没有感受到价格的下跌，是报道不属实？还是统计数据出现了问题？
“销售价格”有瑕疵
统计数据显示，今年二季度，全国房价的涨幅达到5.7%，比一季度高出0.2个百分点。其中，上涨幅度较高的主要城市包括：深圳14.4%，大连11.9%，呼和浩特11.3%，包头9%和北京8.7%。全国70个大中城市中，只有上海房价下跌，跌幅达到2.8%。
“国家的统计数据是以‘销售价格’为依据，而且只包括一手房，应该说反映得不够全面”，一位分析人士对记者说，“就我所知，真正的统计数据应该是计算‘预售价格’，而非‘销售价格’，因为‘销售价格’的时间要比‘预售价格’晚一年左右。可以说，现在我们看到的统计数据反映的并不是目前市场的真实状况。”
不过也有人士指出，“销售价格”作为项目结算周期的产物，应该说是有滞后性的，“比如，统计局说二季度销售价格，实际上应该是一季度、甚至更早一段时间的房屋价格水平”。
更重要的是，统计数据并没有揭示不同价格水平的变化情况，比如高档商品房和中低档商品房的变化，“这不得不说是一个比较大的缺陷”。
另外，统计数据还显示，在新建商品住房方面，第二季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.4％，环比上涨0.8%，涨幅均比上季度高0.1个百分点。其中深圳的新建商品住房价格涨幅最高，达到14%，上海降幅最高，达到5.9%。
二手房价格还在僵持
在二手房销售价格方面，第二季度，全国70个大中城市二手房销售价格同比上涨5.8%，涨幅与上季度持平。涨幅较大的城市是大连，涨幅达到20.8%，上海的二手房销售价格也保持上涨态势，涨幅达到2.4%。
与此同时，记者从上海二手房指数办公室了解到，2006年7月，上海二手房指数为1632点，较上月上涨5点，环比上升0.3%。自今年四月份以来，调控政策接连出台，二手房成交量大幅萎缩，但售后公房成交均价却表现平稳，部分区域甚至出现小幅上涨局面。
房产之窗网的分析师向记者表示，进入8月，从各区域成交均价涨跌情况看，普陀、虹口、长宁、闵行和浦东新区等各板块成交均价小幅上升。
这主要是因为次新房在个税征收影响下，成交量骤然下降，部分购买者便将目标转向房龄较长的售后公房，从而使得这几个区域的二手房价格出现轻微上扬。内环中心区域二手房在新政影响下成交十分低迷，但成交价格依然表现出良好的抗跌性。
租赁价格整体下滑
作为上海房地产市场重要的风向标，房租价格在近段时间也整体下滑。除市中心部分高档房屋价格出现轻微上涨外，一般商品房和售后公房均出现了供过于求的局面。其中，一般商品房租赁市场租金环比下降0.8%，两室租金下降0.3%，三室租金下降1.2%。上海房屋租赁指数办公室的黄薇薇解释说，房租下降的主要原因在于6月份起开征的营业税和7月份的个税政策，割断了买卖双方之间的“姻缘”，迫使部分次新房转售为租。市场中以三室的租赁房源供应量放大最明显，因此租金的下降幅度相对最大。
低端租赁市场供需基本平衡，平均租金轻微下调，降幅为0.4%。随着大学生租赁高峰期的结束，售后公房租赁进入平稳期。同时，受到一般商品房“售转租”的影响，原售后公房的承租客部分转租一般商品房，这样使一般商品房租金下降幅度最大。
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