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从 8月 1日起，二手房交易将被强制征收个人所得税。作为宏观调控政策的一环，它对二手房市场的影响或许只是“阵雨”而已——— 征税之下二手房价涨 2006-8-1 |
[ 记者 潘东生 ] |
近日，伴随着税收政策的出台，二手房市场一夜之间又成了社会关注的焦点，特别是“交易陡增”等字眼登上了众多媒体的头条。整个市场仿佛充斥着一种对税收惟恐避之不及的情绪。
对于上述的市场表现，业内人士认为，这只是市场的短期脉动而已，造成这种现象有两个主要原因：一是现阶段确实有部分投资者急于套现，二是市场对政策的误解。展望后期二手房市场的走势，专家认为最有可能出现的情况便是价升量减。
非新税种
财政部、国家税务总局、建设部在1999年12月2日下发了《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）。“因此这次国税总局既不是新开税收，也没有提高税赋标准，只是对一些执行过程中遇到的具体问题进行了明确，并要求各地能切实落实”，汉宇地产市场部经理孙文勤对记者说。
专家介绍，以前政策未得到确切落实的主要原因，是国家为了鼓励居民购房换房。但现在市场已经发生了很大的变化，在一些主要城市房地产投资（投机）行为比较严重，国家近期也采取了一系列的措施来限制市场上的投机行为，如银监会出台的对银行信贷的控制措施、管理层出台的对外资购房的限制、央行收紧市场流动性的行为等等。
因此可以认为，从整体看，加强税收管理是国家税务总局积极响应国家调控的一种具体举措。
执行力度有限
从发达国家的经验来看，成熟的房地产市场中，二手房市场的活跃程度远远大于一手房市场。现阶段，我国的房地产税收已经很重，对转让交易环节征收过重的税，不利于二手房市场的发展。而随着社会流动性的增强，从整体上看，我国二手房市场发展是明显滞后的。
因此国家才特别规定了一些减免措施。例如，个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税等。
中原地产研究部向记者表示，以一套进价60万元的房屋计算，如果售价为80万，扣除各项合理抵免，实际的交纳金额不足2000元。
另外，“据实征收”和“核定征收”两种行为并存，将大大增加操作弹性。通知规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例，核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
招商证券房地产行业研究员余志勇认为，增值幅度大的二手房交易行为很可能都会采用这种“核定征收”的方式，并按下限1%进行计税，因此政策影响有限。
价格仍然看涨
事实上，已征收二手房转让税的各城市的经验表明，该项政策的效果最终会被市场的供求关系稀释。南京、北京、杭州等地二手房交易额因征税而大幅萎缩，最后不了了之；但广州2006年开征该项税收以来，市场表现比较平稳，说明关键还是市场发展状况的问题。而在现在的市场环境下，这种调控措施只能是激起小朵浪花，难以改变整个市场的发展趋势。
由于国家在房产转让新政中征收了5.5%营业税，二手房市场近期已经有很大的萎缩，短期之内，市场将会因个税政策进一步低迷。
专家认为，溢价不超过30%的房屋基本不会受到此次政策的影响。对于一些已售公房，由于将按照经济适用房来计算原值，而多数这样的房屋位于中心地段，溢价较高，征税影响较大。由于整体交易成本的增加，及市场心理预期的影响，短期内二手房市场将呈现价涨量缩的局面。
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