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进入 7月份，宏观调控的威力开始显现。这对于目前的二手房市场有多大影响？未来的市场走势如何？ 市场“观望”气氛浓郁 2006-7-25 |
[ 记者 潘东生 ] |
“国六条”颁布后，房地产市场进入了新一轮的宏观调控期。随着各项细则的出台，房地产市场表现也随之发生了变化。对于三级市场来说，6月1日开始实施的“5年内转让征收营业税”政策对二手房市场的影响比较大。
市场表现
来自市场研究机构的资料显示，挂牌价方面，40%卖家选择了保持价格不变，36%卖家选择了提高挂牌价。新政出台后，市场中有1/2的板块挂牌量未受到影响；1/2的板块买卖及租赁挂牌量出现分化：买卖挂牌量减少，而租赁挂牌量增加，其主要原因是由于部分原本挂牌出售的卖家受政策影响，选择了暂时撤牌或是边租边售。
不过市场人士指出，“长期来看，目前选择撤牌或是边租边售的卖家会随着政策的淡出而逐步恢复挂牌出售或由租转售，只是由租转售的这批房源再次挂牌出售期可能会延后，时间大约为一年左右（根据目前租房合同期大约1年的时间判断）”。
另外，从板块来看，非中心城区的卖家由于他们所拥有的物业其租赁投资回报率远没有中心城区高，因此在适当时机，这部分目前由售变租的卖家更容易再次由租变售。
记者从部分中介了解到，在买卖挂牌量普遍保持不变或减少的情况下，仍有15%的板块买卖挂牌量有所增加，主要集中在房龄近2年次新房集中的区域。如普陀区，该区次新房集中，大多是将近2年的楼盘，政策出台后，大部分房东不想再继续捂盘，纷纷选择挂牌出售，使得区域内挂牌量大大增加。
未来展望
易居（中国）研究院副院长丁祖昱指出，买卖及租赁出现不同程度的分化，其主要原因是由于受政策影响，部分买家处于观望态势或者部分买家由于对后市的不确定性，暂时选择了租房作为过渡。目前处于观望之中的客户大多为改善居住首次置业或二次置业的，也有可能是结婚需购房或动迁需购房的；而选择租房作为过渡的客户中基本上是目前无房的客户，这部分客户在政策淡出后最容易进入买卖市场，“长期来看，真正有刚性需求的消费者目前观望或选择租赁只是暂时的，购房才是他们真正的目的，如后续无重大政策出台，价格也恢复稳定后，这部分客户将会最快走出观望”。
政策出台后至今，买卖双方观望态势皆浓郁，对于买方来说，他们中大部分预计未来价格将下跌，并等待后续政策出台（特别是以自住为主的客户）；而卖方则心态较好，有1/3的卖家认为未来价格将上涨外，并选择了提价以转嫁税收压力，表现出他们对后市良好的预期。
但是由于买卖双方的心理预期存在差距，因此短期内僵持局面将继续，成交量萎缩的态势也很难得以改变。市场人士预计，未来2-3个月，如果后续无重大政策出台，买卖双方的心态将会逐渐平复，不同板块表现会各有不同，以普通自住为主的板块，由于卖方对后市信心不足，可能会采取小幅降价或保持价格平稳来促动成交，而豪宅聚集的板块由于买卖双方预期未来价格上涨比例大，因此卖方会更坚守目前挂牌价，而买方也更容易走出观望态势。
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