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建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号，下简称165号文件）已经正式签发，备受关注的套型建筑面积90平方米和所占比例70%的问题终于有了官方明确的解释 “90、70”数字的现实意义 2006-7-18 |
[ 记者 潘东生 ] |
政策防止“一刀切”
不出市场所料，建设部最终采取了一松一紧的政策，在套型面积方面采用了民众最容易理解的定义即建筑面积；在所占比例70%方面采用的是地区总量，各个城市根据自己的发展情况自行调节，避免了政策“一刀切”引起的各种不良反应。
“文件最关键的还是表明了政府对于房地产调控的决心”，中原地产研究部经理龚敏对记者表示，“细则意在平衡开发商和购房者利益，在单位销售价格不出现剧烈变化的前提下，这一举措有助于解决各种矛盾”。她认为，在上海这样一个城市，先前流传的建筑标准落实到单个楼盘的政策操作难度非常大，而这次的细则显然给地方政府留下了足够的“操作空间”。
沪上开发商多对此细则表示出肯定的态度，也有开发商直言“这两个指标‘高调出台、低调解释’的问世方式耐人寻味”。开发商们指出，90平方米建筑面积的界定影响不大。相比之下，70%界定为城市总量，对于大多数市中心项目，或已经在规划阶段的项目而言，是解了“燃眉之急”。
市场畸形可改观
记者发现，目前上海住宅市场流通环节的住宅交易存在着严重的“倒70%”的现象。网上房地产2006年6月份一手住宅交易统计，100平方米以下户型成交量为5863套，占成交总套数的42%，占成交总面积28.6%。不仅仅一手住宅楼盘出现“倒70%”的交易现象，汉宇地产市场研究部近期的研究报告也证实了在二手房交易中同样存在着“倒70%”的现象。通过对汉宇上海门店06年上半年成交案例进行的抽样调查发现，在随机抽取的1500个成交案例中，建筑面积小于等于90平方米的只占34%。
中房指数研究院（华东）院长陈晟表示，一手房交易中100平方米的成交面积占总成交面积不足30%，主要原因是最近几年随着人们生活水平的提高，人们对住房需求从生存型向舒适型过渡，要求房子的建筑面积也越来越大。他解释说，从开发商的角度讲，在市场行情好的情况下多盖大面积房子可以减少建筑物造价和销售费用，从而降低开发成本增加利润。但是这种方式，是以众多普通老百姓透支消费能力为前提实现的。
“不过政策对于上海房地产市场并不会产生非常重大的影响，总体来看，上海在房屋供给方面与70%标准差距不是很大”，上海财经大学房地产研究中心主任印堃华说。龚敏也持有相同观点，“如果两个‘一千万’落实到位的话，那这一比例对上海来说不是非常苛刻”。
环间分配各不同
业内人士预期，随着建设部165号文件的出台和实施，未来特别是一年以后的一手房供应结构会发生明显的改变。龚敏表示，目前90平米的住宅整体上呈现稀缺，内环线以内的房屋比例大约为10%-20%，即使外环外的比例也不高于30%。由于中环以内土地价格会越来越昂贵，外环以外交通和生活配套短时间内仍然无法满足人们的生活需求，未来90平方米以下的小面积一手住宅供应和成交会集中在中外环区域内。从价格方面看，内环线内的小户型房屋将会面临长线的升值潜力。
相对一手房供应结构的明显变化，二手房小面积住宅不论是供应量还是成交量未来都不会出现太大变化。由于小户型未来预期的大量供应，该物业类型不会再成为人们投资的对象，而目前二手房转让全额营业税的时间是购房后5年，由于高昂的税费成本很大程度上压抑了改善型需求，所以小户型的购买者更多的是长期自住而不是短期过渡。未来二手房市场交易量更多的是集中在房龄在5年以上、建筑面积在90平方米以上的次新房。
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