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目前，我国对财产与行为类税种的规定都比较简单，但是仔细研究和科学地纳税筹划，其节税的空间还是很大的，企业因此而受益的程度也是很可观的 房产、土地节税生效益 2006-8-22 |
[ 撰文 高太君 ] |
纳税人能合理合法地少纳税款，是税收法律、法规所允许的，这也是当今税收筹划业逐渐走红的根本原因。税收筹划的涉及面很广，成功的案例也很多，但主要集中在流转税和所得税领域，以财产与行为税类为主的纳税筹划案例则相对比较少。财产与行为类税种的规定都比较简单，但是，仔细研究和科学地纳税筹划，其节税的空间还是很大的，企业因此而受益的程度也是很可观的。
笔者针对房产税、土地使用税的有关规定，结合在实际工作中的经验，把房产税和土地使用税可以节税的几个方面进行了归纳。
1、利用征税范围
房产税条例和土地使用税条例规定的征税范围都是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括乡和农村。这就给一些对地段依赖性不是很强的纳税人（如工业企业、农副产品企业等）提供了纳税筹划的空间。
盛利公司是一家新成立的农副产品企业。公司筹建之初，县政府极力推荐该公司落户在县规划区内的经济开发区（土地使用税1.00元/㎡.年）里，并提出了减免部分费用的优惠条件。但是，公司董事会经过慎重考虑，最后决定落户在县近郊交通比较便利的乘风村内。决定的理由是，盛利公司的经营需要50万平方米以上的季节性晾晒场地和建设库容量在上百万吨的仓储库。如果把公司建在县城内，企业的房地产无论是否使用，每年都必须按规定计算缴纳土地使用税和房产税，金额达上百万元，对于企业来说，是一笔很大的费用。而落户乘风村内，虽然地段相比县城来说，比较偏僻，但对本企业的经营影响不大，而且每年可节省土地使用税和房产税上百万元，是比较划算的。
2、利用减免税优惠政策
根据房产税暂行条例第六条和土地使用税第七条的有关规定，纳税人纳税确有困难的，可定期向有关税务机关申请减征或免征应纳税额。这条政策为一些经营不景气的企业提供了节税的可能。
比如，吉林省地方税务局2005年3月30日下发的《吉林省房产税、土地使用税减免管理暂行办法》规定，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请，经税务机关审核批准，酌情给予减免税照顾。据笔者统计，吉林省白城市地方税务局2006年上半年，共受理了此类申请33份，减免金额达400多万元，使得一些企业减轻了房产税和土地使用税的负担。
3、及时做好财产的清理登记工作
纳税人在生产经营过程中，难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。作为固定资产的房产，它的挂账原值是计算房产税的基础数据，它的清理能直接影响所得税的应税所得额。如果发生此类情况，纳税人一定要及时进行清理登记工作，并及时向税务机关报批，以减轻税负。
4、减少闲置的房地产
由于房产税政策对纳税人闲置的房产没有相关的减免规定，土地使用税政策规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。所以，纳税人在生产经营过程中，一定要注意，不要小视闲置房地产的存在，那是要付出税金代价的。
5、改变房产的经营方式
根据税收有关政策规定，房屋的出租收入要计算缴纳营业税、城建税、教育费附加、房产税、所得税等几种税费，税负比较高。如果进行慎重的纳税筹划，改变经营方式，把出租房屋行为转变为以房屋投资入股，参与经营者的利润分配，则可以降低税负，达到节税的目的。
2004年，王某有一户价值100万元门市房出租给了张某开饭店，年租金30万元，王某出租房屋应缴纳的各种税收有：营业税及附加=30×5.5%=1.65万元；房产税=30×12%=3.6万元；个人所得税=30×10%（当地税务机关的附征率）=3万元，以上述税费为例，则需纳税费合计在8.25万元。2004年，王某净得=30-8.25=21.75（万元）。
2005年，王某咨询了税务事务所后，测算了张某的每年饭店税后利润都在300万元以上，于是，王某把该户门市房作为投资资产与张某签定了投资合同，合同规定，王某按张某饭店每年税后利润的10%做为投资所得。2006年1月15日，经双方确认：2005年，1-12月，张某饭店税后利润为360万元，按规定，王某应得投资所得=360×10%=36（万元）。根据相关税收政策规定，按照这种经营方式，则房屋应纳的税只有房产税=100×（1－30%）×1.2%=8400（元）。2005年，王某净得=36万元。
经对比可以看到，同一户门市房经过纳税筹划后，其收益是有很大不同的。
6、利用土地使用税分级幅度税额的特点
土地使用税暂行条例规定，不同的地段适用不同的单位税额。利用这一规定，纳税人如果要征用土地时，可以有意识地少征用高税率地段的土地，而增加征用低税率地段的土地，从而达到长期减轻土地使用税税负的目的。
（中国税网特约供稿）
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