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■易宪容
中国社会科学院金融研究所研究员
房价是高还是低？
最近有人说，国内房地产市场宏观调控基本上到位了，只不过是落实就可以了，特别是在今年全国“两会”政府工作报告中明确指出的要增加住房的有效供给、调整住房产品及确立住房保障体系等，只要一一落实这些政策，那么政府稳定房价的目标也就慢慢地见成效了。
对此，我认为并非如此。一般来说，市场经济的核心是价格，即价格机制。如果房价的水平不能够通过好的市场价格机制得以调整，仅是调整产品的结构，是无法触及到房地产市场核心的。
那么目前国内房地产市场价格水平是高还是低？从国家统计局公布的数据来看，这几年来的房地产市场销售价格涨幅都不大。比如，全国房屋销售价格指数，2003年上涨是4.8%；2004年上涨是9.7%；2005年上涨是7.6%；2006年上涨是5.6%。也就是说，这几年房地产价格上涨幅都低于居民可支配收入增长幅度。既然房地产价格的上涨幅度不大，居民“有能力”来承担，政府这几年房地产宏观调控也就多余了。
但政府又为什么接二连三地对房地产市场进行调控呢？看来问题就在于房价指数的科学性与规范性上。也就是说，政府公布的房价指数与居民现实生活中购买价格偏离较大。目前这种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，这种平均房价不仅不科学不规范，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。从市场的意义上说，用一个地方不同时期的一手房平均房价作比较，其实是在用不同的东西在比较，不一样的东西、不一样的价格如何来确定其是涨是跌呢？只有二手房市场价格的变化，在不同时期表现为不同的价格，这才能衡量房价的涨跌。比如，从北京某经济适用房二手房的价格，目前达到5500元/平方米，从2003年起上涨一倍以上。北京的房价连经济适用房的价格上涨是这样，如果是商品房价的上涨幅度更大。可以说，几年来房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度遏制，反之，全国房价全面地飚升。
房价上涨与隐性担保有关
正因为各地房价快速上涨，近几年来对国内房地产市场的宏观调控十分频繁。但是，为什么越是对房地产宏观调控，各地的房价越是快速上涨？正如有人所说的，对房地产的宏观调控成了国内房价上涨理由。实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。比如说，房地产开发商一直在强调房价上涨的理由是，市场有刚性需求，市场的住房产品供不应求，因此政府只要增加住房的供给就能够让上涨的房价下来。真的是这样吗？如果是对普通消费商品可能如此，但是对房地产市场来说则不是这样，特别是对中国的房地产市场更不是这样。
因为，很简单，如果房地产是一个可流动的产品，或者是一个完全消费类的产品，那么居民的消费总是有限的，价格上涨完全可以通过增加供给来解决。但房地产市场则不这样。因为，住房既是消费品，也是投资品。当住房是消费品时，那么住房的价格可能由居民的住房需求来决定。而居民的住房需求总是有限的。如果住房是投资品，那么情况就完全不同。
如果住房是投资品，投资者对住房的投资，就在于投资者对住房投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么投资者就有强烈的动机进入市场。在目前中国，政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，实际上这是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能下跌。
一般来说，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定，而不是由政府的政策来稳定。否则，政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格，那么这就意味着政府用自己的信用在对这个市场产品的价格作担保。如果以政策的方式来稳定价格，就会使得让市场投资者认为该产品的价格只能够在这样稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。
增加供给无法稳定房价
当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆炒作房地产时候，投资者不仅进入一个没有风险的投资市场，而且可以利用银行的资金便利地进入房地产市场。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为其担保，损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就会把个人亏损之责任推托到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损之责任。
同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子十分普遍；同时也让国内各商业银行更是看好房地产业，让大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者也纷纷进入国内的房地产市场。比如，目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。
在这样的情况下，政府要想通过增加住房的有效供给来稳定房价不仅不可能，而且会导致一系列的问题。一是投资者会大量涌入房地产市场，越发推高住房的价格；二是房价推高，使得银行资金更多愿意进入房地产市场。因为，房价上涨使得银行认为进入房地产的资金在泡沫不挤破前更为优良，风险更低；三是大量供给的增加，必然会使政府拿出大量不可再生的土地资源来满足增加供给的要求，从而使得这种严重稀缺的资源粗放型使用；四是当房地产市场成为一个投资者市场时，其居民消费的功能必然弱化，广大居民住房福利水平一定会受到侵害，政府的民生政策也无法落实等。可见，政府仅仅是增加住房有效供给来稳定房价是不可能的。
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