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今年以来，光大、建行等多家商业银行纷纷大张旗鼓地推出各自的新型住房贷款业务———固定利率房贷。作为通过锁定未来房贷利率来锁定还款风险的新型房贷产品，固定利率房贷自推出以来吸引了众多目光。这些产品有何不同？具体适用于哪些客户？
固贷选哪家银行？
2006-3-10
[ 记者 王辉 ]
　　三家银行三款产品
　　今年1月，光大银行的固定利率房贷率先在北京、上海两地推出，包括5年以下（含5年）和5~10年（含10年）两个期限，年利率分别为5.94％和6.18％。在产品推出一个月后，光大迅速将固贷业务范围扩大到全国的二手房和商业用房。
　　在光大之后，建设银行不久前选择深圳为试点，推出了3年期、5年期和10年期的固定利率房贷，三个期限的固定利率区间分别为5.64％~6％、5.76％~6.12％、6.12％~6.48％。而建行之所以对同一期限的固贷进行利率区间的设定，主要就是针对不同客户的信用记录有所不同———记录良好的优质客户可以享受到每个利率区间的最低水平。
　　上个月末，一直在零售业务较为领先的招商银行，也推出了自己固贷产品，成为国内第三家推出固定利率房贷的银行。
　　不过，作为最晚推出该项业务的银行，招行这次则充分发挥了后发优势。其在全国范围内创新推出的“结构型”固定利率房贷产品，与之前的光大银行、建设银行的同类产品有着显著的本质不同：招行的固定利率房贷在贷款期限内可按申请人的要求，分阶段执行不同的利率标准。此次招行推出了3年、5年和10年三个固定期限，固定贷款利率按阶段分别为5.91％、6.03％和6.39％，对于信用良好者，三阶段利率则可优惠到5.61％、5.73％和6.09％。
　　三家银行推出三款产品，大略看起来，似乎并没有太大区别。不过，如果通过客户最为关心的利率水平分析对比，不难发现：建行在3年短期与5年中期、光大在10年的长期、招行在5到10年的中长期，都有着各自的优势。
　　适合三类人群
　　尽管固定利率房贷在欧美地区早已实行多时，在法国、荷兰、爱尔兰等国家选择固定利率房贷的还款人甚至占到总数的70％以上，但固定利率房贷在国内目前还只是属于比较新鲜的金融产品。对于国内绝大多数刚刚接触到固定利率房贷的客户而言，固定利率房贷这种新型房贷业务是否适合自己，也自然成了客户最为关心的问题。
　　选择固定利率合不合算？银行人士指出，固贷是否适合自己，对我国利率未来走势的判断是关键。由于固定房贷利率是银行为购房者提供一定期限内的固定利率，它不会随央行利率的调整而变动。
　　一方面，如果在贷款期内利率上升，那么一般住房贷款的利率也会跟随上升，而按揭人如果采取固贷这种贷款方式则就可以锁定风险，避免加息带来的利息负担。而另一方面，如果贷款期内利率没有出现上升，甚至出现下降情况，那么选择固贷就很不合算了。
　　由此，理财专家指出，固定利率房贷一般适合三类人群，一类是有稳定、固定收入，对未来利息支出有稳定计划的人；第二类则是想锁定房屋投资风险的投资人士；第三种是有较强升息预期的人。
　　例如，对于购买第二套、第三套住房或者购买商业用房的客户，由于现在购买第二套、第三套住房或商铺，执行的利率是基准利率上浮10%以上，上浮后的利率已经高于固定利率，选择固定利率自然比普通房贷划算；而那些“以租养贷”的投资人群，通过固贷产品把利息支出与月供锁定、消除还款风险，也不失为一个合理的选择。
　　固贷选择有讲究
　　固定利率房贷并非人人适合，不同银行的产品也同样有差异。对于客户而言，要根据自身情况，选择适合产品。目前光大、建行、招行的固贷产品，在适合范围、期限、利率和灵活性上都有不同。在适用范围方面，光大的固贷产品涵盖一、二手住房和商业用房，而招行固贷产品仅适用于一、二手住房，目前尚无针对商铺等商业用房的固贷产品。
　　根据不同期限的利率分析，三家银行同样各有不同。在3年短期方面，建行给出的5.64％~6％利率水平是三家银行中最为优惠的，并且由于信用良好的客户还有机会享受到最低5.64%这一接近于当前5.508%优惠利率的贷款利率，3年期客户选择建行固贷产品无疑较为合理。
　　同样，按照光大的10年期利率6.18％及招行的三阶段利率计算，5到10年的中长期客户选择招行较为有利，而满10年的长期客户则选择光大更为实惠。
　　除了范围与期限的考虑外，不同的收入阶段人群，选择的固贷产品也有不同。对于年轻上班族而言，其收入有一个逐年增加的过程，招行的结构性利率产品就比较适合。而对于那些收入变化不大的人士来说，利率完全固定的固贷产品则更为合理。


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