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住房按揭贷款优质性与房地产周期性相关。如果国内房地产市场出现逆转，那么住房按揭贷款的“优质性”也就十分令人生疑。对此，国内的银行业准备好了吗？
警惕住房按揭贷款风险到来
2007-3-13
　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员
　　
美国不堪承受房市恶化的警示
这段时间，先是国内股市大幅震荡，随即国际股市震荡不已。国际市场股市的震荡开始有人说是中国股市的蝴蝶效应，认为中国股市蝴蝶翅膀一动，国际股市立即得反映。对此，我则不以为然，即刻也撰文指出，就目前的情况而言，中国股市根本就没有这种对国际股市的影响力。国际股市随中国股市起舞，是一种偶发因素，是国际股市必然在发生大震荡之时机。特别是美国股市，房地产抵押贷款市场的问题早就是一触即发。
　　在春节前我曾参加过一个国际联线的可视电话会议，了解到美国房地产市场按揭贷款面临着巨大的潜在风险。我们知道，尽管美国房地产市场从2006年初已开始下跌，但是房地产抵押贷款市场的问题最近才真正被暴露出来，其问题是次级按揭贷款证券化那部分。3月初，汇丰控股、NewCenturyFinancial以及Coun-
　　trywideFinancial纷纷宣布由于客户拖欠贷款的情况日益恶化，公司盈利将遭受重大冲击。美国联邦存款保险公司发表的报告显示，去年第4季度房屋贷款拖欠还款的案例大幅增加了15.6%，新增金额达30亿美元，远高于第3季度5.2%的增长率。此外，现时美国银行的风险意识大大降低，坏账拨备占整体贷款比率，是1990年以来最低的。在这样的情况下，若坏账问题恶化，美国银行的盈利会大幅下挫，自然不利股市。而且，实际情况还不止这些，如果美国住房市场继续走低，那么不仅对美国股市会产生很大的影响，更为重要的是会影响美国银行的金融安全。由此也联想到目前中国房地产市场的一些问题。
　　住房按揭贷款是“优质资产”？
在中国，国内房地产市场为什么能够在短期内迅速的发展，就在于国内银行推出住房按揭贷款产品有关。可以说，在银行住房按揭贷款的推动下，中国的房地产市场出现了前所未有的繁荣。而且住房按揭贷款不仅对国内房地产市场繁荣起到至关重要的作用，它也是近几年来国内银行改革大力推进，国内银行赢利水平迅速提高的最好工具。可以说，住房按揭贷款成了国内房地产市场、成了国内银行业及房地产投资最为理想的工具。
　　但是，由于国内房地产市场根本就没有出现过周期性的变化，再加上国内住房按揭贷款在市场流行时间并不长，因此，对于国内各家银行来说，它们都把个人住房按揭贷款看作是银行优质的资产，住房按揭贷款一直是国内各银行竞争最为激烈的市场。在国内不少银行，为了争夺一笔笔住房按揭贷款，往往会不惜突破规则限制，让那些没有资质的贷款者进入市场。为了争夺住房按揭贷款，基本上让住房按揭贷成为国内房地产炒作最便利的工具。比如，在某地方银行，就曾发放过一笔以7800万元的贷款，购房120套的例子。
　　我们可以看到，在早几年的国内住房按揭市场，只要个人希望做住房按揭，没有多少人会被银行拒绝的。也正因为银行把个人住房按揭贷款看作是“优质资产”，这不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大，也使得中国的按揭贷款证券化产品无法在中国流行。因为，没有一家银行会愿意把自己“优质资产”拿出来让利给其他的投资者。同时，正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”，最近国内股市价格暴涨，证券市场赚钱效应诱导，从而使得国内不少人通过假住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场。这不仅有害于国内证券市场发展，也给国内房地产市场与银行金融体系制造许多潜在的风险。
　　国内银行要当心房市逆转
我们从美国最近发展的事情就可以看到，在房地产市场繁荣时，由于房价的上涨，各种住房信贷的金融机构都会借助于这种房地产市场的繁荣进行信贷规模大扩张。而且在这种住房信贷规模扩张的过程中，往往会降低住房按揭贷款者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的人进入个人住房信贷市场。而对于住房按揭贷款者来说，由于融资的市场准入标准降低，由于他们能够轻易地借助金融机构的杠杆炒作房地产，因此这些人不仅有强烈地进入房地产市场动机，而且他们在进入房地产市场时更多考虑的是资金的可获得性而不是融资成本。这就使得在融资成本较低的情况下，市场的逆向选择一定会使得这些高风险的住房投资者在住房按揭市场大行其道，而让那些风险谨慎的住房按揭者退出市场。
　　比如根据《华盛顿邮报》2006年12月的报道，最近一次的发行按揭证券化产品并没有向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息按揭付款，而且购房者按揭贷款是零首付。也就是说，目前进入美国房地产市场的购买者不仅还款能力差，而且不少金融机构为促使这些购买者进入市场而以种种方式降低市场准入，从而使得大量无偿还能力购买者进入市场。特别是由于这些高风险的按揭者在他们的住房上没有资产，其违约的可能性进一步增加。
　　在中国，这些事情早晚会发生，只是在目前房地产市场繁荣之时还不容易披露出来。但是，当国内房地产市场出现逆转时，其情况就不同了。特别是，在中国目前法律制度不健全、信用基础不好的情况下，如果国内房地产市场出现逆转，那么个人住房按揭贷款潜在的风险都会暴露出来。
　　而且，从一般的常识来看，房地产市场的价格是不可能永远只是上涨而不跌的，房地产市场的繁荣也不可能永远持续下去的，只不过，这个市场的繁荣在什么时候终止，什么时候出现逆转，没有谁能够完全预测到，特别是中国房地产市场仍然是一个政策市的情况下更是如此。如果国内房地产市场出现逆转，那么住房按揭贷款的“优质性”也就十分令人生疑。对此，国内的银行业准备好了吗？如果国内的银行业仅是希望短期内的信贷规模快速扩张，而不从长期来思考住房按揭存在的潜在风险，那么等问题发生时，肯定会措手不及。可能，这就是美国目前房地产市场发生的事情对中国银行业的一点启示吧！


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