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■本期专家易宪容
中国社会科学院金融研究所研究员
房地产调控为何难见效
房地产问题肯定是这次“两会”讨论的热点，政协的第一个议案就是关于经济适用房的。可是，我们该想一想，这几年政府对房地产宏观调控接连不断，出台的政策也不少。有人甚至于认为2006年是房地产调控政策出台的“井喷年”。但是，我们也应该看到，为什么房地产市场需要连年宏观调控？而且越是房地产宏观调控，房地产开发投资越增长、银行的资金越是大量地进入房地产、房价越是高涨或飚升。
对于国内房地产宏观调控，目前市场上一种主流意见是，这几年的房地产宏观调控效果之所以不好，之所以越是调控房价越是快速飚升，就在于政府的住房保障体系没有建立起来，就在于目前国内生产的廉租屋、经济适用房太少，就在于政府没有履行对房地产市场公共职能。因此，要化解目前绝大多数无法进入房地产市场的问题就得多建廉租屋、经济适用房，甚至又造出了一种什么限价房，通过这样的住房兴建来建立起有效的中国住房保障体系，来化解目前国内民众对住房价格过高的矛盾问题。其实，我们的政府的房地产政策真的是按照这个思路，不仅不能解决中国绝大多数居民的住房问题，而且也会让中国的房地产市场问题越来越复杂。
就目前中国的居民收入水平来说，基本上绝大多数居民都处于中低收入的水平上，特别是那些经济落后地区的民众及农村的居民更多是收入水平低。在这样一个前提条件下，如果这些民众的住房都是通过住房保障体系来解决，那么我们居民的住房问题可能又会回到1998年住房改革的原点，即国内绝大多数居民的住房只能通过政府福利分房来解决。我想尽管8年来中国经济有很大的改善，政府财政实力也增强，但如果要回到1998年住房福利分房的原点，政府也是没有这样大的财力来承担这种责任的。
廉租屋、限价房作用有限
按照现在市场流行的住房保障体系的思路，要建立大量的廉租屋，那么这种大量的廉租屋又是多少呢？它解决的住房对象又是哪些？按照发达市场体系情况来看，廉租屋只是解决完全丧失工作能力、残疾人、老人等住房难题，而且在美国这个比重不会超过总人口3-4%。假设中国把这个比重上升到10%，那么仍然还有许多民众的住房需要解决。
有人说，其他部分可以通过经济适用房来解决。在这里，先不讨论这种经济适用房的合理性与否。如果我们先假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如北京三年要拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50-90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房相对于1700万人口（600万户，以2006年统计数）的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5%（这时还有包括新增人口）。可想而知，北京花这样大的力气来建造经济适用房所能够满足的也仅是5%的人群，那么其他城市要通过这种方式来化解居民的住房问题更是不可能。大家也可以看到，1998-2005年北京建经济适用房1773万平方米，但实际上解决居民住房所占的比例有多大早就一目了然。
更何况，目前北京经济适用房采取定向分配的方式，即经济适用房购买完全把指标划拨到各级地方房管部门。这种经济适用房的歧视性分配，不仅加剧了城市居民住房的不公平，也是对城市其他居民住房分配的一种制度性掠夺。而且一旦经济适用房分配成为一种权力管制的资源，一些权力部门利用经济适用房设租与寻租也就不可能避免。
还有，有人说政府可能推广限价房来解决居民的住房问题。在这里，我们不讨论限价房的建筑的量有多大，我们只能考察一下限价房是如何来定价的，就会发现政府要把限价房作为住房保障体系来推广几乎是不可能。大家都知道，房地产市场是一个资金密集、生产周期长及高风险的市场。如果政府划拨出的土地要求房地产开发商建筑的住房定价在某个区间，即限价房的市场定价，那么在房地产市场繁荣时期，或房地产市场价格上升时期，这样定价肯定会有市场，其生产的住房也能够卖出；如果房地产市场出现周期性的逆转，即房地产市场出现价格向下调整时期，那么限价房的价格可能会高于周边市场商品的价格。在这种情况下，生产限价房的企业的产品可能无法销售出去，那么这些企业出现的风险肯定要求政府来承担。如果这样的事情发生，政府有没有能力来承担这样的风险？如果没有能力，这种限价房的推广意义又有多大？
我们现在再回限价房生产量上来讨论，那么限价房究竟生产多少才合适呢？还有这种限价房购买对象是谁？如果限价房真的是低于市场价，那么在房地产市场繁荣时期，其生产的量又是如何满足消费者的等等。这一系列的问题可以会让国内房地产市场越来越复杂。
住房保障体系应以市场为基础
总之，中国房地产宏观调控的核心是建立中国的住房保障体系，但这个住房保障体系仍然是以市场为基础。首先是要针对中国实际情况把中国的房地产市场定位为消费者市场，就得明确规定房地产市场发展的宗旨是居民消费者的市场。那么政府的政策就得围绕着这个定位让市场生产的住房来满足绝大多数居民有支付能力的产品（如美国），而不是目前高房价。特别是当土地为公有、金融资源为政府所垄断等情况下，政府更是有能力来保证房地产市场消费者定位及房地产市场的价格在什么价位上。因此，如此仅以什么经济适用房、限价房等来调整目前市场上的房价水平，那是不可能的。
在房地产市场宗旨明确之后（生产绝大多数民众有支付能力的住房），政府还可以通过货币化补偿、利率优惠、税收优惠等方式，对不同收入水平的居民采取不同的补助政策。这样绝大多数居民可以根据自己的不同情况在政府帮助下进入不同的房地产市场。因此，目前住房保障体系要做的就是明确中国房地产市场发展政策及宗旨。如果这些根本的东西不确立，其他许多政策只能及市场之表而不及其里。
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